Lãi suất tiếp tục ảnh hưởng đến tâm lý người mua nhà và khả năng hấp thụ của thị trường trong quý 3/2026. Theo ước tính của chúng tôi từ số liệu của CBRE, tổng lượng giao dịch sơ cấp trong 9T 2026 (bao gồm phân khúc cao tầng và thấp tầng tại Hà Nội và TP.HCM) giảm ~30% YoY.
Chúng tôi kỳ vọng hoạt động trên thị trường sơ cấp trong quý 4/2026 sẽ cải thiện so với quý 3/2026, do quý 4 thường là quý cao điểm đối với các hoạt động và giao dịch bất động sản. Các chủ đầu tư cũng có thể tận dụng nhịp thị trường trong bối cảnh định hướng giảm lãi suất gần đây của Nhà nước từ tháng 10/2026 nhằm đẩy mạnh hoạt động mở bán. Các đợt giới thiệu bán hàng trọng điểm trong quý 4/2026 dự kiến từ các chủ đầu tư thuộc danh mục theo dõi của chúng tôi bao gồm Global Sportia (Hà Nội) của VHM, Aqua City (Đồng Nai; đã khởi động lại hoạt động bán hàng vào ngày 31/10/2026) của NVL, và Eco Home 1 (TP.HCM) của HDC, cùng với các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Tuy nhiên, chúng tôi dự báo tổng lượng giao dịch sơ cấp cả năm 2026 sẽ giảm so với cùng kỳ, do mức cải thiện dự kiến trong quý 4 khó có thể bù đắp cho hoạt động giao dịch kém sắc trong các quý trước.
Đà tăng trưởng trên thị trường sơ cấp dự kiến tiếp tục có sự phân hóa mạnh mẽ trong năm 2027, với sự cải thiện nhiều khả năng sẽ tập trung vào một số dự án nhất định thay vì sự phục hồi trên diện rộng.
Các yếu tố hỗ trợ bao gồm (1) nhu cầu ở thực vững chắc đối với các dự án có vị trí tốt, qua đó hỗ trợ cho doanh số bán BĐS và kế hoạch mở bán của chủ đầu tư, (2) các chủ đầu tư tăng cường ưu đãi bán hàng nhằm hỗ trợ khả năng hấp thụ, (3) mặt bằng lãi suất ổn định hơn trong năm 2027, (4) phát triển hạ tầng tiếp tục hỗ trợ nhu cầu nhà ở dài hạn, và (5) khung pháp lý tiếp tục được hoàn thiện, tạo thuận lợi cho quá trình phê duyệt dự án.
Chúng tôi dự báo tăng trưởng doanh số bán BĐS năm 2027 sẽ có sự phân hóa giữa các dự án trong danh mục theo dõi. Trong năm 2027, doanh số bán BĐS trong danh mục theo dõi của chúng tôi (VHM, KDH, NLG, DXG, NVL và HDC) sẽ được hỗ trợ bởi các đợt mở bán dự án mới và các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Các dự án sắp và mới mở bán có thể sẽ tăng tốc trong năm 2027, trong khi các dự án đang triển khai và các dự án đã có mức nền cao của năm 2026 có thể ghi nhận tốc độ tăng trưởng chậm hơn. Phân khúc nhà ở trung cấp và cao cấp sẽ tiếp tục đóng góp phần lớn vào lượng giao dịch sơ cấp, trong khi các dự án nhà ở xã hội tại các chủ đầu tư như VHM và HDC sẽ chiếm tỷ trọng nhỏ hơn.
Rủi ro điều chỉnh giảm đối với quan điểm của chúng tôi: Niềm tin của người mua nhà phục hồi chậm hơn dự kiến, do người mua có thể tiếp tục thận trọng trong bối cảnh mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao và chờ đợi xu hướng lãi suất trở nên rõ ràng hơn. Mức lãi suất cao hơn dự kiến cũng có thể làm tăng chi phí vốn của các chủ đầu tư.
Các sửa đổi sắp tới đối với các luật bất động sản dự kiến sẽ cải thiện khung pháp lý và mở ra nhiều cơ hội phát triển (xem Báo cáo Cập nhật Ngành ngày 09/10 của chúng tôi): Chúng tôi duy trì quan điểm rằng các cải cách pháp lý trong ngành bất động sản phản ánh định hướng nhất quán của Chính phủ trong việc điều chỉnh chính sách, với trọng tâm xuyên suốt là nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tính minh bạch, đồng thời cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở. Các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh và năng lực triển khai dự án như VHM, KDH và NLG trong danh mục theo dõi của chúng tôi đã có vị thế thuận lợi để phát triển và khai thác thương mại quỹ đất. Khi các luật sửa đổi có hiệu lực, điều này có thể tiếp tục hỗ trợ tiến độ triển khai dự án và mở ra các cơ hội phát triển mới.
KDH và NLG tiếp tục là các lựa chọn cổ phiếu hàng đầu của chúng tôi, được hỗ trợ bởi mức định giá hấp dẫn, cùng với triển vọng doanh số bán BĐS và lợi nhuận cốt lõi tương đối rõ nét. Chúng tôi cho rằng giá cổ phiếu bị điều chỉnh trong thời gian qua đã cải thiện tương quan giữa tiềm năng tăng giá và rủi ro của KDH và NLG, trong khi danh mục dự án hiện hữu và năng lực triển khai dự án sẽ là cơ sở hỗ trợ sự tăng trưởng lợi nhuận cốt lõi dự báo cho năm 2027.
Powered by Froala Editor
