KDH - Dòng tiền thu từ bán BĐS năm 2027 dự kiến tăng hơn gấp đôi YoY, nhờ Gladia và các dự án mở bán mới; tiềm năng hợp tác liên doanh/liên kết có thể hỗ trợ dòng tiền trong quý 4/2026 và năm 2027 - Báo cáo Gặp gỡ NĐT

Chúng tôi đã tham dự cuộc họp gặp gỡ nhà đầu tư ngày 09/11 của CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) tại văn phòng công ty. Ban lãnh đạo đã chia sẻ chi tiết về chiến lược triển khai dự án theo hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT), kế hoạch chuyển đổi dự án KCN Lê Minh Xuân mở rộng sang dự án nhà ở xã hội, cũng như triển vọng dòng tiền thu từ các dự án trọng điểm trong quý 4/2026 và năm 2027.

Trong thời gian tới, KDH kỳ vọng dòng tiền thu từ hoạt động bán BĐS sẽ tăng tốc trong năm 2027, chủ yếu nhờ dự án Gladia cùng kế hoạch mở bán tại các dự án Bình Trưng mở rộng (liền kề Gladia; dự kiến bắt đầu mở bán trong quý 1/2027) và The Solina (dự kiến bắt đầu mở bán trong quý 4/2027). Đồng thời, tiềm năng hợp tác liên doanh – liên kết (dự kiến dòng tiền thu 2,58 nghìn tỷ đồng trong cả năm 2026, bao gồm 1,0 nghìn tỷ đồng đã nhận trong quý 3; và 5,0 nghìn tỷ đồng trong năm 2027) có thể tiếp tục củng cố bảng cân đối kế toán và năng lực vốn của KDH.

Các dự báo trung hạn của chúng tôi đối với KDH hiện đang được đánh giá lại, do chúng tôi chưa đưa kế hoạch chuyển đổi KCN Lê Minh Xuân mở rộng và tiềm năng liên doanh/hợp tác đầu tư vào mô hình dự báo. Như đã đề cập trong Báo cáo KQKD ngày 30/10 của KDH, chúng tôi cho rằng sẽ không có thay đổi đáng kể đối với dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2026 ở mức 1,5 nghìn tỷ đồng (+46% YoY), dù vẫn cần thêm đánh giá chi tiết.

Chuyển đổi dự án KCN Lê Minh Xuân mở rộng sang dự án nhà ở xã hội, nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư và đáp ứng nhu cầu ở thực cao. Ban lãnh đạo đánh giá rằng kế hoạch phát triển KCN ban đầu đã đối mặt với một số thách thức trong bối cảnh hiện tại, do chi phí xây dựng gia tăng và áp lực cạnh tranh từ nguồn cung đất công nghiệp giá thấp hơn tại các tỉnh lân cận. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở xã hội tại khu vực nội thành TP.HCM vẫn ở mức cao, đặc biệt là các dự án sở hữu vị trí kết nối giao thông thuận lợi và hạ tầng tiện ích hoàn thiện. Theo kế hoạch, KDH dự kiến phát triển ~30.000 căn hộ, trong đó khoảng 80% là nhà ở xã hội với mức giá dự kiến sơ bộ khoảng 800 triệu - 1,5 tỷ đồng/căn.

Ban lãnh đạo tiếp tục thể hiện sự tự tin trong việc triển khai dự án BT Mả Lạng và Chợ Gà – Gạo, với sự hỗ trợ của Nhà nước trong công tác giải phóng mặt bằng và khả năng tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng. Theo thỏa thuận, KDH sẽ được nhận quỹ đất hoán đổi BT là Tân Tạo B (133 ha), liền kề với dự án Tân Tạo A hiện hữu 329 ha của công ty. Ban lãnh đạo dự kiến quỹ đất 133 ha này sẽ được giao đất thành ba phân kỳ, theo tiến độ triển khai dự án BT và tùy thuộc vào các phê duyệt liên quan; trong đó, phân kỳ 1 (49 ha) dự kiến được giao vào năm 2027. KDH có kế hoạch phát triển ~30.000 sản phẩm nhà ở tại Tân Tạo B, với giá bán sơ bộ dự kiến khoảng 50–60 triệu đồng/m² (tương đương 2,5–4,5 tỷ đồng/căn).

Dòng tiền thu năm 2027 dự kiến đa dạng hơn, nhờ dòng tiền thu từ bán BĐS tích cực và các giao dịch liên doanh, hợp tác đầu tư tiềm năng. (Hình 1)‌

• Ban lãnh đạo kỳ vọng dòng tiền thu từ doanh số bán BĐS sẽ tăng hơn gấp đôi lên mức trên 10 nghìn tỷ đồng trong năm 2027, so với dự kiến cả năm 2026 là 4,5 nghìn tỷ đồng. Các dự án đóng góp chính dự kiến bao gồm Gladia, cùng với kế hoạch mở bán tại Bình Trưng mở rộng và The Solina. Để thúc đẩy tỷ lệ hấp thụ, KDH sẽ tập trung duy trì mức giá bán cạnh tranh, đồng thời đẩy mạnh các hoạt động bán hàng và tiếp thị.
• Bên cạnh hoạt động bán BĐS, KDH hiện đang trao đổi với một số đối tác tiềm năng về cơ hội liên doanh/hợp tác đầu tư đối với một số dự án trong danh mục phát triển. Ban lãnh đạo kỳ vọng dòng tiền thu từ hợp tác liên doanh – liên kết sẽ đạt 2,58 nghìn tỷ đồng trong năm 2026 (bao gồm 1,0 nghìn tỷ đồng tiền đặt cọc đã nhận trong quý 3 và 1,58 nghìn tỷ đồng dự kiến thu được trong quý 4) và 5,0 nghìn tỷ đồng trong năm 2027. Ban lãnh đạo chưa công bố thêm thông tin chi tiết do các giao dịch vẫn đang trong quá trình hoàn tất.

Hình 1: Kế hoạch của KDH đối với các nguồn tiền thu về chính trong quý 4/2026 và năm 2027

Nguồn: KDH, Vietcap tổng hợp. Lưu ý: (*) Chúng tôi chưa đưa các tiềm năng hợp tác này vào mô hình dự báo gần nhất; (**) Các nguồn thu tiềm năng bao gồm liên doanh cổ phần, bán sỉ sản phẩm và hợp tác đầu tư. Thông tin giao dịch cụ thể chưa được công bố.

Hình 2: Cập nhật của KDH về tiến độ các dự án trong kế hoạch phát triển

Nguồn: KDH, Vietcap tổng hợp. Lưu ý: (*) Kế hoạch của KDH về thời điểm bắt đầu triển khai. (^) Dự án liên doanh với Keppel.

Powered by Froala Editor