- Chúng tôi tiếp tục duy trì khuyến nghị MUA, và giảm 14% giá mục tiêu xuống còn 34.600 đồng/cổ phiếu đối với Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC).
- Giá mục tiêu thấp hơn của chúng tôi chủ yếu phản ánh: (1) mức giảm 14% của chúng tôi đối với dự báo LNST sau lợi ích CĐTS trung bình giai đoạn 2026-28 (với các mức điều chỉnh lần lượt là -17%/-17%/-10% trong các năm 2026/27/28), do chúng tôi dự kiến diện tích bàn giao đất KCN sẽ ở mức thấp hơn; (2) mức tăng đối với WACC (từ 14,4% lên 15,1%), sau khi chúng tôi nâng 100 điểm cơ bản giả định lãi suất phi rủi ro lên mức 7,0%; và (3) sự gia tăng của nợ vay ròng tính đến cuối quý 2/2026.
- Chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2026 sẽ đạt 2,0 nghìn tỷ đồng (-5% YoY), tương ứng LNST sau lợi ích CĐTS dự kiến trong nửa cuối năm 2026 đạt 1,76 nghìn tỷ đồng, gần gấp đôi YoY, nhờ kỳ vọng của chúng tôi rằng công ty sẽ bàn giao 99 ha đất trong nửa cuối năm.
- Chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2027 sẽ đạt 2,7 nghìn tỷ đồng (+37% so với năm 2026), nhờ: (1) mức tăng 25% YoY của diện tích bàn giao đất KCN (được hỗ trợ bởi việc bàn giao backlog và tiếp tục ghi nhận doanh số mới tại Tràng Duệ 3 - TD3, Quế Võ 2 mở rộng - QV2 Ex, các cụm công nghiệp (CCN) tại Hưng Yên và Nam Sơn Hạp Lĩnh - NSHL); và (2) đóng góp từ khu đô thị (KĐT) Tràng Cát.
- Chúng tôi lần lượt điều chỉnh giảm 17%/17% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS các năm 2026/27, chủ yếu do chúng tôi giảm 24%/17% giả định diện tích bàn giao đất KCN sau khi KBC chỉ ghi nhận bàn giao khoảng 21 ha trong nửa đầu năm 2026 (6T 2026; thấp hơn kỳ vọng). Mặc dù điều chỉnh giảm dự báo, chúng tôi vẫn kỳ vọng diện tích bàn giao đất KCN nhìn chung sẽ đi ngang YoY trong năm 2026, trước khi tăng 25% YoY trong năm 2027, nhờ lượng backlog chưa ghi nhận vào doanh thu lớn (khoảng 170 ha) tại cuối quý 2/2026 và việc doanh số mới tiếp tục gia tăng.
- Chúng tôi đánh giá KBC là một trong những doanh nghiệp hưởng lợi chính từ xu hướng dịch chuyển sản xuất sang Việt Nam, nhờ tệp khách thuê chất lượng cao như LG, Foxconn và Goertek, cùng quỹ đất KCN và KĐT lớn, có vị trí chiến lược tại miền Bắc. Chúng tôi ước tính tại cuối quý 2/2026, KBC còn khoảng 2.500 ha đất thương phẩm tại các KCN mà công ty sở hữu chi phối, trong đó khoảng 500 ha đã được giải phóng mặt bằng và sẵn sàng cho thuê, qua đó tạo nền tảng vững chắc cho đà tăng trưởng dài hạn.
- KBC hiện sở hữu mức định giá tương đối hấp dẫn, với P/B dự phóng các năm 2026/27 lần lượt ghi nhận ở mức 1,0 lần/0,9 lần, thấp hơn khoảng 24%/28% so với P/B trung vị 5 năm của công ty là 1,3 lần.
- Rủi ro: Tiến độ triển khai các dự án mới diễn ra chậm hơn kỳ vọng và/hoặc khách hàng trì hoãn đầu tư; các diễn biến bất lợi liên quan đến chính sách thuế quan của Mỹ đối với Việt Nam.
Powered by Froala Editor
