- Chúng tôi hạ khuyến nghị đối với Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) từ MUA xuống KHẢ QUAN và điều chỉnh giảm 9% giá mục tiêu xuống 31.400 đồng/cổ phiếu. Giá mục tiêu thấp hơn chủ yếu phản ánh (1) mức điều chỉnh giảm 27% tổng LNST sau lợi ích CĐTS giai đoạn 2026-28 (do dự báo lợi nhuận mảng khu công nghiệp (KCN) và khu đô thị (KĐT) thấp hơn cùng chi phí tài chính cao hơn) và (2) mức chiết khấu RNAV cao hơn là 15% (so với 10% trước đây), một phần được bù đắp bởi (3) tác động tích cực từ việc cập nhật mô hình định giá sang cuối năm 2027 (từ giữa năm 2027).
- Chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2026 đạt 1,5 nghìn tỷ đồng (-31% YoY), tương ứng LNST sau lợi ích CĐTS quý 4/2026 đạt 313 tỷ đồng (-49% YoY), do chi phí lãi vay cao hơn được kỳ vọng sẽ gây áp lực lên lợi nhuận, một phần được bù đắp bởi dự báo bàn giao khoảng 34 ha đất KCN trong quý 4/2026 (so với 20 ha trong quý 4/2025), chủ yếu tại KCN Tràng Duệ 3 (TD3) và KCN Quế Võ 2 mở rộng (QV2 mở rộng).
- Chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2027 đạt 1,9 nghìn tỷ đồng (+28% so với năm 2026), được thúc đẩy bởi dự báo bàn giao tại KĐT Tràng Cát, bù đắp cho mức giảm nhẹ trong dự báo bàn giao đất KCN so với năm 2026.
- Chúng tôi điều chỉnh giảm lần lượt 27%/32% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS các năm 2026/27, chủ yếu phản ánh giả định bàn giao đất KCN thấp hơn 8%/33% do backlog cuối quý 3/2026 thấp hơn kỳ vọng, đạt khoảng 114 ha, cùng giả định giá bán trung bình khởi điểm của KĐT Tràng Cát năm 2027 thấp hơn nhằm hỗ trợ tỷ lệ hấp thụ.
- Chúng tôi đánh giá KBC là doanh nghiệp hưởng lợi chính từ xu hướng dịch chuyển dòng vốn sản xuất sang Việt Nam, được hỗ trợ bởi danh mục khách thuê chất lượng cao (bao gồm LG, Foxconn và Goertek) cùng quỹ đất KCN và KĐT lớn, sở hữu vị trí chiến lược tại miền Bắc. Chúng tôi ước tính quỹ đất KCN còn lại có thể cho thuê tại các KCN mà KBC sở hữu chi phối tính đến cuối quý 3/2026 đạt khoảng 2.500 ha, bao gồm khoảng 700 ha đất đã giải phóng mặt bằng sẵn sàng cho thuê, tạo nền tảng vững chắc cho triển vọng tăng trưởng dài hạn.
- Rủi ro đối với quan điểm tích cực của chúng tôi: Tiến độ mở bán các dự án mới bị chậm trễ và/hoặc tiến độ đầu tư của khách hàng trì hoãn; những diễn biến bất lợi trong chính sách thuế quan của Mỹ áp dụng đối với Việt Nam.
Powered by Froala Editor
