Quốc hội dự kiến tổ chức Kỳ họp thứ hai của Quốc hội khóa XVI từ ngày 17/10 đến ngày 20/11/2026. Chương trình họp bao gồm việc xem xét và thông qua các nội dung sửa đổi của ba luật liên quan đến bất động sản gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản, sau khi đã được Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại kỳ họp không thường lệ thứ nhất vào tháng 8/2026.
Trước đó, Bộ Chính trị đã ban hành Nghị quyết 79-NQ/TW về Kinh tế Nhà nước (ngày 06/01/2026), đặt mục tiêu sửa đổi Luật Đất đai trong năm 2026. Ban Chấp hành Trung ương Đảng sau đó đã ban hành Nghị quyết 21-NQ/TW (ngày 28/07/2026), tiếp theo là Nghị quyết 278/NQ-CP của Chính phủ (ngày 18/09/2026) nhằm đưa ra các định hướng chỉ đạo cho việc sửa đổi Luật Đất đai và các văn bản pháp luật liên quan.
Quan điểm của chúng tôi: Tích cực — Khung pháp lý được hoàn thiện hơn và mở ra các cơ hội phát triển
Chúng tôi tiếp tục cho rằng các cải cách pháp lý này cho thấy quyết tâm của Nhà nước trong việc chủ động điều chỉnh chính sách, với định hướng xuyên suốt là nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tăng cường tính minh bạch và cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở. Các sửa đổi đề xuất được kỳ vọng sẽ góp phần hoàn thiện khung chính sách và nâng cao hiệu quả thực thi các mục tiêu này. Tuy nhiên, do các dự thảo luật hiện vẫn đang trong quá trình xem xét và có thể tiếp tục được điều chỉnh, các đề xuất này nên được xem là định hướng sơ bộ. Trong khi đó, hiệu quả thực thi thực tế sẽ còn phụ thuộc vào các văn bản hướng dẫn chi tiết cũng như mức độ tuân thủ của các bên liên quan, với tác động có sự phân hóa giữa từng doanh nghiệp bất động sản.
Quy định giá đất: Quy định giá đất được đề xuất, dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, nhằm mang lại phương pháp nhất quán và chuẩn hóa hơn trong việc xác định tiền bồi thường, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Trong đó, hệ số điều chỉnh giá nhằm đảm bảo tính linh hoạt trong việc phản ánh các thay đổi thực tế của thị trường.
Biện pháp khuyến khích sử dụng đất hiệu quả hơn: Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đề xuất áp dụng mức thu bổ sung hàng năm tăng dần đối với các trường hợp chậm tiến độ sử dụng đất. Bên cạnh đó, Bộ Tài chính cũng đề xuất sửa đổi Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, bao gồm mức thuế suất 0,2% đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng. Các biện pháp này nhằm hạn chế tình trạng chậm triển khai dự án và thúc đẩy việc triển khai dự án đúng tiến độ, dù vẫn phụ thuộc vào các quy định và khâu thực thi chính thức.
Khả năng tiếp cận nhà ở: Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi giới thiệu một khung pháp lý riêng biệt cho loại hình nhà ở cho thuê, phù hợp với định hướng chính sách của Chính phủ được đưa ra vào tháng 5/2026 nhằm cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở. Chúng tôi cho rằng đây là cơ hội để các chủ đầu tư đa dạng hóa danh mục sản phẩm và đáp ứng nhu cầu của các nhóm đối tượng đủ điều kiện, thay vì hàm ý một sự chuyển dịch trên diện rộng từ nhà ở thương mại để bán sang nhà ở cho thuê. Tác động thực tế sẽ phụ thuộc vào các quy định hướng dẫn chi tiết, chính sách ưu đãi đi kèm và mức độ tham gia của các chủ đầu tư.
Chúng tôi cũng nhận thấy bối cảnh chính sách đang trở nên thuận lợi hơn dành cho cơ chế phát triển hạ tầng thông qua mô hình PPP, bao gồm các dự án BT; điều này có thể mở rộng cơ hội phát triển đối với các chủ đầu tư, mặc dù mức độ tham gia thực tế nhiều khả năng sẽ phụ thuộc vào năng lực bảng cân đối kế toán, năng lực triển khai dự án và mức độ phù hợp với danh mục dự án của từng doanh nghiệp.
Trong bối cảnh khung pháp lý bất động sản tại Việt Nam đang tiếp tục hoàn thiện theo hướng tuân thủ chặt chẽ hơn và minh bạch hơn, chúng tôi kỳ vọng quá trình chuyển tiếp sang các luật sửa đổi sẽ diễn ra tương đối thuận lợi. Các chủ đầu tư có năng lực tài chính vững mạnh và bề dày kinh nghiệm triển khai dự án — như VHM, KDH và NLG trong danh mục theo dõi của chúng tôi — đã có vị thế thuận lợi để phát triển và khai thác hiệu quả quỹ đất hiện hữu. Khi có hiệu lực, các luật sửa đổi có thể tiếp tục hỗ trợ quá trình triển khai dự án và mở rộng cơ hội phát triển của các doanh nghiệp này.
Powered by Froala Editor
