- CTCP Vincom Retail (VRE) đã công bố KQKD quý 3/2026 với doanh thu đạt 2,4 nghìn tỷ đồng (đi ngang QoQ, +5% YoY) và LNST sau lợi ích CĐTS đạt 1,5 nghìn tỷ đồng (-5% QoQ, +11% YoY). Mức tăng YoY của LNST sau lợi ích CĐTS quý 3/2026 chủ yếu đến từ (1) mức tăng 9% YoY của lợi nhuận gộp mảng cho thuê bán lẻ và (2) mức tăng 17% YoY của thu nhập tài chính (chủ yếu là thu nhập lãi từ các khoản đặt cọc đã giải ngân và lãi chênh lệch tỷ giá), qua đó bù đắp một phần cho (3) mức giảm YoY của thu nhập khác. Trong khi đó, LNST sau lợi ích CĐTS quý 3/2026 giảm QoQ, chủ yếu do biên lợi nhuận gộp mảng cho thuê bán lẻ giảm QoQ từ mức nền cao trong quý 2 (nhờ khoản hoàn nhập chi phí khấu hao một lần).
- Trong 9 tháng đầu năm 2026 (9T 2026), doanh thu của VRE đã tăng 12% YoY lên mức 7,3 nghìn tỷ đồng, trong khi LNST sau lợi ích CĐTS tăng 25% YoY lên mức 4,7 nghìn tỷ đồng, nhờ (1) mức tăng 12% YoY của lợi nhuận gộp mảng cho thuê mặt bằng bán lẻ và (2) mức tăng 24% YoY của thu nhập tài chính.
- Chúng tôi nhận thấy tiềm năng điều chỉnh tăng nhẹ đối với dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2026 (5,6 nghìn tỷ đồng; -13% YoY), do LNST sau lợi ích CĐTS 9T 2026 đã hoàn thành 85% dự báo cả năm của chúng tôi. Tiềm năng điều chỉnh tăng dự báo chủ yếu do thu nhập tài chính cao hơn kỳ vọng, dù cần chờ thêm đánh giá chi tiết.
- Mảng cho thuê bán lẻ: KQKD phù hợp với kỳ vọng. Tăng trưởng lợi nhuận YoY của mảng này trong 9T 2026 được hỗ trợ bởi tỷ lệ lấp đầy trung bình và giá thuê tăng, cùng với đóng góp từ các trung tâm thương mại (TTTM) khai trương trong năm 2025, bao gồm VMM Royal Island và Ocean City. Những yếu tố này đã bù đắp cho tác động của việc chi phí năng lượng và lương tăng lên biên lợi nhuận thuần hoạt động cho thuê (NOI).
- Trong quý 3/2026, doanh thu mảng này đạt 2,3 nghìn tỷ đồng (+1% QoQ và +8% YoY), biên lợi nhuận gộp đạt 53,0% (-8,1 điểm % QoQ và +0,6 điểm % YoY), trong khi biên NOI mảng cho thuê đạt 67,7% (+4,4 điểm % QoQ và -0,6 điểm % YoY).
- Trong 9T 2026, doanh thu mảng này đạt 6,8 nghìn tỷ đồng (+9% YoY) và lợi nhuận gộp đạt 3,8 nghìn tỷ đồng (+12% YoY), lần lượt hoàn thành 71% và 74% dự báo năm 2026 của chúng tôi.
- Tỷ lệ lấp đầy và lượng khách đến TTTM: Tỷ lệ lấp đầy tại các TTTM của VRE đạt 88,8% tại cuối quý 3/2026 (+0,2 điểm % QoQ, +1,8 điểm % YoY), trong khi lượng khách đến các TTTM tăng 8,5% YoY trong 9T 2026. Ban lãnh đạo kỳ vọng tỷ lệ lấp đầy bình quân sẽ duy trì tương đối ổn định ở khoảng 89–90% vào cuối năm 2026, và tăng lên khoảng 92–95% trong năm 2027.
- Kế hoạch khai trương TTTM mới:
- Năm 2026: VRE đã khai trương VCP Đan Phượng tại Hà Nội trong tháng 8/2026, với diện tích sàn cho thuê bán lẻ (GFA) đạt 26.700 m² và tỷ lệ lấp đầy đạt 100% tại cuối tháng 9/2026. Qua đó, tổng GFA cho thuê bán lẻ tăng lên 1,94 triệu m² (từ mức 1,91 triệu m² tại cuối năm 2025). Ban lãnh đạo không có kế hoạch khai trương thêm TTTM trong quý 4/2026.
- Kế hoạch năm 2027: Ban lãnh đạo đặt mục tiêu khai trương hai TTTM trong tháng 12/2027: (1) một VMM tại Hạ Long theo mô hình TOD, với GFA bán lẻ khoảng 78.000 m² và diện tích cho thuê thuần (NLA) khoảng 56.000 m²; và (2) VCP Long Thành tại Đồng Nai, được nâng cấp từ mô hình VC+ trước đây.
- Kế hoạch phát triển trung hạn: VRE đã đặt cọc quyền phát triển cho 737.000 m² GFA bán lẻ, đồng thời đang nghiên cứu khả thi gần 1 triệu m² GFA bán lẻ cho 5–7 năm tới. Kế hoạch phát triển bao gồm các TTTM theo mô hình TOD gắn với các tuyến đường sắt Hà Nội–Quảng Ninh và Bến Thành–Cần Giờ của VinSpeed, đồng thời tăng cường mở rộng ở khu vực phía Nam.
- Mảng bán BĐS: Doanh thu trong 9T 2026 (bao gồm giao dịch chuyển nhượng BĐS đầu tư không cốt lõi trong quý 1/2026) đạt 329 tỷ đồng (+186% YoY). Đối với năm 2027, ban lãnh đạo dự kiến sẽ hoàn tất bàn giao tại dự án nhà ở xã hội Đông Hà Quảng Trị, đồng thời lùi kế hoạch mở bán các sản phẩm shophouse mới sang năm 2028, thay vì nửa cuối năm 2027 như kế hoạch trước đây. Kế hoạch mở bán mới (sau điều chỉnh) của ban lãnh đạo chậm hơn so với dự báo trước đây của chúng tôi.
KQKD quý 3 & 9T 2026 của VRE
Tỷ đồng | Q1 | Q2 | Q3 | Q4 | Q1 | Q2 | Q3 | 9T | 9T | YoY | Dự báo 2026 | KQ 9T 2026/ dự báo 2026 |
Doanh thu thuần | 2.131 | 2.143 | 2.251 | 2.312 | 2.574* | 2.374 | 2.374 | 6.525 | 7.321 | 12% | 10.130 | 72% |
| 2.026 | 2.068 | 2.124 | 2.182 | 2.208 | 2.268 | 2.285 | 6.218 | 6.761 | 9% | 9.461 | 71% |
| 48 | 12 | 55 | 55 | 298* | 21 | 10 | 115 | 329 | 186% | 361 | 91% |
| 57 | 62 | 73 | 76 | 67 | 85 | 79 | 192 | 231 | 20% | 308 | 75% |
Lợi nhuận gộp | 1.202 | 1.182 | 1.137 | 1.210 | 1.439* | 1.398 | 1.222 | 3.522 | 4.058 | 15% | 5.407 | 75% |
| 1.174 | 1.147 | 1.112 | 1.187 | 1.240 | 1.385 | 1.211 | 3.434 | 3.836 | 12% | 5.165 | 74% |
| 23 | 21 | 23 | 18 | 190* | 9 | 6 | 66 | 205 | 209% | 214 | 96% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| |
Chi phí SG&A | -173 | -162 | -141 | -363 | -149 | -131 | -121 | -476 | -401 | -16% | -809 | 50% |
LN từ HĐKD | 1.030 | 1.020 | 996 | 847 | 1.289 | 1.268 | 1.101 | 3.046 | 3.657 | 20% | 4.598 | 80% |
Thu nhập tài chính | 625 | 677 | 802 | 2.647 | 836 | 845 | 936 | 2.104 | 2.616 | 24% | 2.987 | 88% |
Chi phí tài chính | -243 | -269 | -350 | -203 | -205 | -220 | -208 | -862 | -633 | -27% | -960 | 66% |
Thu nhập khác | 64 | 117 | 273 | 49 | 80 | 103 | 72 | 454 | 255 | -44% | 352 | 72% |
LNTT | 1.476 | 1.545 | 1.721 | 3.341 | 1.999 | 1.996 | 1.900 | 4.742 | 5.895 | 24% | 6.977 | 84% |
LNST sau lợi ích CĐTS | 1.177 | 1.233 | 1.377 | 2.659 | 1.606 | 1.609 | 1.522 | 3.787 | 4.737 | 25% | 5.582 | 85% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Biên lợi nhuận gộp | 56,4% | 55,2% | 50,5% | 52,3% | 55,9% | 58,9% | 51,5% | 54,0% | 55,4% |
| 53,4% |
|
| 58,0% | 55,5% | 52,4% | 54,4% | 56,2% | 61,1% | 53,0% | 55,2% | 56,7% |
| 54,6% |
|
| 47,1% | 171,5% | 41,9% | 32,6% | 63,8% | 45,6% | 53,8% | 57,8% | 62,3% |
| 59,2% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Biên LN từ HĐKD | 48,3% | 47,6% | 44,2% | 36,6% | 50,1% | 53,4% | 46,4% | 46,7% | 50,0% |
| 45,4% |
|
Biên LNST sau lợi ích CĐTS | 55,2% | 57,6% | 61,2% | 115,0% | 62,4% | 67,8% | 64,1% | 58,0% | 64,7% |
| 55,1% |
|
Nguồn: BCTC của VRE, dự báo của Vietcap (cập nhật gần nhất ngày 4/9/2026). Lưu ý: (*) Bao gồm giao dịch chuyển nhượng BĐS đầu tư không cốt lõi trong quý 1/2026, đóng góp 280 tỷ đồng doanh thu và 185 tỷ đồng lợi nhuận gộp.
Powered by Froala Editor
