- CTCP Vinhomes (VHM) đã công bố KQKD tích cực trong quý 1/2026, chủ yếu được thúc đẩy bởi việc ghi nhận doanh thu từ các giao dịch bán lô lớn tại các dự án Ocean Park 2&3 và Green Paradise, cùng với hoạt động bàn giao bán lẻ tại Ocean Park 2&3, Royal Island và Wonder City.
- Doanh thu BĐS cốt lõi quý 1/2026 (bao gồm hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) và các giao dịch bán lô lớn được ghi nhận vào doanh thu tài chính) đạt 61,2 nghìn tỷ đồng (-38% QoQ nhưng tăng gấp 6 lần YoY), LNST sau lợi ích CĐTS đạt 25,55 nghìn tỷ đồng (-4% QoQ và +850% YoY), và tổng doanh số bán BĐS đạt 81,7 nghìn tỷ đồng (+91% QoQ và +133% YoY), lần lượt hoàn thành 39%, 59% và 40% dự báo năm 2026 của chúng tôi.
- Chúng tôi nhận thấy khả năng điều chỉnh tăng đối với dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2026 (43,3 nghìn tỷ đồng; +3% YoY) và dự báo doanh số bán BĐS hiện tại (205,7 nghìn tỷ đồng; đi ngang YoY), dù cần thêm đánh giá chi tiết.
- Doanh số bán lô lớn đóng góp khoảng 80% vào tổng doanh số bán BĐS trong quý 1/2026 (81,7 nghìn tỷ đồng; +91% QoQ và +133% YoY), chủ yếu được dẫn dắt bởi Green Paradise và Ocean Park 2&3. Trong cuối tháng 3 và đầu tháng 4/2026, VHM đã mở bán lẻ đợt đầu dự án Hải Vân Bay (Đà Nẵng; 512 ha với 5.900 căn thấp tầng), và dự án này đã bắt đầu đóng góp vào doanh số bán BĐS của VHM trong quý 1/2026. Số liệu doanh số bán BĐS được công bố trong quý 1/2026 nhìn chung phù hợp với số liệu sơ bộ được công ty công bố tại ĐHCĐ của công ty (chi tiết xem tại Báo cáo ĐHCĐ của chúng tôi).
- VHM đặt mục tiêu cho doanh số bán BĐS năm 2026 ở mức 300-350 nghìn tỷ đồng (+46%-70% YoY), được hỗ trợ bởi việc tiếp tục bán hàng tại các dự án hiện hữu, bao gồm Hải Vân Bay mới mở bán gần đây, Green Paradise, Green City, Golden City và Ocean Park 2&3, cùng với các đợt mở bán mới dự kiến của Global Gate Hạ Long (Quảng Ninh) và Khu đô thị Đại học Quốc tế (TP.HCM). Kế hoạch mở bán dự án mới dự kiến trong năm 2026 nhìn chung phù hợp với dự phóng của chúng tôi, trong khi doanh số bán BĐS quý 1/2026 đang cao hơn so với kỳ vọng của chúng tôi.
- Cập nhật về các dự án dự kiến ra mắt sắp tới trong năm 2026:
- Global Gate Hạ Long (Quảng Ninh): VHM đã tổ chức sự kiện giới thiệu dự án vào ngày 25/04 và hiện đang tiến hành thăm dò thị trường. Ban lãnh đạo cho biết đã ghi nhận khoảng 5.000 đặt chỗ trong vòng 24 giờ đầu tiên. Dự án được hưởng lợi từ vị trí chiến lược trong hành lang kinh tế Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh, với khả năng kết nối dự kiến sẽ được cải thiện đáng kể thông qua tuyến đường sắt tốc độ cao Hà Nội – Quảng Ninh (do VinSpeed phát triển; khởi công tháng 4/2026; mục tiêu hoàn thành năm 2028), qua đó có thể rút ngắn thời gian di chuyển đến Hà Nội dự kiến xuống còn khoảng 23 phút.
- Khu đô thị Đại học Quốc tế (TP.HCM; 880 ha; tên thương mại: Saigon Park): Lễ khởi công dự kiến sẽ diễn ra vào ngày 29/04. Nằm ở phía Tây Bắc TP.HCM (Củ Chi – Hóc Môn), dự án được quy hoạch theo mô hình đô thị tổng hợp gắn với đào tạo, nghiên cứu và đổi mới sáng tạo.
- Doanh thu chưa ghi nhận của VHM vào cuối quý 1/2026 đạt 201,6 nghìn tỷ đồng (+8% QoQ và +68% YoY), trong đó giá trị doanh thu từ các giao dịch bán lô lớn chiếm khoảng 50%.
- Tỷ lệ nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu của VHM tăng lên mức 42,5% vào cuối quý 1/2026 (so với 37,8% vào cuối năm 2025 và 28,9% vào cuối quý 1/2025, và so với dự báo cuối năm 2026 của chúng tôi là 45,8%). Tỷ lệ đòn bẩy tăng phản ánh mức nợ vay cao hơn để phục vụ cho hoạt động phát triển dự án. Ban lãnh đạo kỳ vọng đòn bẩy sẽ giảm từ năm 2027 khi các dự án bước vào giai đoạn mở bán.
Hình 1: KQKD quý 1/2026 của VHM
Tỷ đồng | Q1 2025 | Q1 2026 | YoY | Dự báo | KQ Q1 2026/ dự báo 2026 | Nhận định của Vietcap về KQKD quý 1/2026 |
Doanh thu thuần | 15.698 | 65.114 | 315% | 140.395 | 46% |
|
| 7.200 | 54.783 | 661% | 93.799 | 58% | * Doanh thu BĐS cốt lõi quý 1/2026 của VHM đạt 61,2 nghìn tỷ đồng (-38% QoQ nhưng gấp 6 lần YoY), trong đó Ocean Park 2&3 đóng góp khoảng 63%, Green Paradise khoảng 27%, Royal Island khoảng 9%, và Wonder City khoảng 1%. |
| 8.498 | 10.332 | 22% | 46.596 | 22% | * Chủ yếu là doanh thu từ mảng dịch vụ xây dựng. |
|
|
|
|
|
|
|
Lợi nhuận gộp | 5.158 | 31.370 | 508% | 56.663 | 55% |
|
| 4.565 | 29.949 | 556% | 49.090 | 61% |
|
| 593 | 1.420 | 139% | 7.573 | 19% |
|
|
|
|
|
|
|
|
Chi phí SG&A | -2.105 | -5.106 | 143% | -10.745 | 48% |
|
LN từ HĐKD | 3.053 | 26.264 | 760% | 45.918 | 57% | * Tăng trưởng LN từ HĐKD vượt tốc độ tăng trưởng doanh thu, chủ yếu được thúc đẩy bởi các giao dịch bán lô lớn có biên lợi nhuận cao. |
Thu nhập tài chính | 4.640 | 4.510 | -3% | 33.017 | 14% |
|
| 1.408 | 2.054 | 46% | 21.710 | 9% | * Bao gồm các đợt bàn giao bán lẻ tại các dự án Royal Island và Wonder City. |
| 3.232 | 2.456 | -24% | 11.306 | 22% | |
Chi phí tài chính | -3.860 | -3.792 | -2% | -23.259 | 16% | |
Lãi/lỗ khác | 4 | -48 | N.M. | 0 | N.M. |
|
LNTT | 3.839 | 30.727 | 700% | 55.675 | 55% |
|
LNST | 2.652 | 25.625 | 866% | 44.540 | 58% |
|
LNST sau lợi ích CĐTS | 2.689 | 25.552 | 850% | 43.310 | 59% | * Mức tăng trưởng YoY của LNST sau lợi ích CĐTS quý 1/2026 chủ yếu được thúc đẩy bởi việc ghi nhận các giao dịch bán lô lớn tại Ocean Park 2&3 và Green Paradise, cùng với hoạt động bàn giao bán lẻ tại Ocean Park 2&3, Royal Island và Wonder City. * Chúng tôi nhận thấy khả năng điều chỉnh tăng đối với dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2026 hiện tại, chủ yếu nhờ việc ghi nhận doanh số bán BĐS mới tốt hơn kỳ vọng (đặc biệt là doanh số bán BĐS từ các giao dịch bán lô lớn). |
|
|
|
|
|
| |
Biên lợi nhuận gộp % | 32,9% | 48,2% |
| 40,4% |
|
|
| 63,4% | 54,7% |
| 52,3% |
|
|
| 7,0% | 13,7% |
| 16,3% |
|
|
Chi phí SG&A/doanh thu | 13,4% | 7,8% |
| 7,7% |
|
|
Biên LN từ HĐKD | 19,4% | 40,3% |
| 32,7% |
|
|
Thuế suất thực tế % | 30,9% | 16,6% |
| 20,0% |
|
|
Biên LNST sau lợi ích CĐTS | 17,1% | 39,2% |
| 30,8% |
|
|
Nguồn: VHM, dự báo Vietcap (cập nhật ngày 30/03/2026). Lưu ý: (*) Vingroup ký hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) với VHM nhằm chuyển nhượng lợi ích kinh tế từ các dự án BĐS không được đưa vào VHM do tính phức tạp của thủ tục pháp lý. Do đó, VHM ghi nhận tất cả các khoản lãi thông qua khoản mục thu nhập tài chính.
Hình 2: Kết quả doanh số bán BĐS theo quý của VHM (nghìn tỷ đồng)
Nguồn: VHM, Vietcap tổng hợp
Powered by Froala Editor
