• CTCP Vinhomes (VHM) ghi nhận KQKD quý 3/2025 với doanh thu BĐS cốt lõi (bao gồm hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) và các giao dịch bán lô lớn được ghi nhận là thu nhập tài chính) đạt 12,7 nghìn tỷ đồng (-23% QoQ và -65% YoY) và LNST sau lợi ích CĐTS đạt 4,2 nghìn tỷ đồng (-45% QoQ và -47% YoY), chủ yếu được hỗ trợ bởi ghi nhận bán lô lớn tại dự án Golden City với lợi nhuận trước thuế đạt 3,5 nghìn tỷ đồng và tiếp tục bàn giao tại dự án Royal Island và Ocean Park 2&3.
• Trong 9T 2025, doanh thu BĐS cốt lõi của VHM đạt 40,1 nghìn tỷ đồng (-42% YoY) trong khi LNST sau lợi ích CĐTS đạt 14,4 nghìn tỷ đồng (-27% YoY), hoàn thành lần lượt 33% và 41% dự báo cả năm của chúng tôi. Chúng tôi nhận thấy không có thay đổi nào đáng kể đối với dự báo hiện tại của chúng tôi về LNST sau lợi ích CĐTS cho năm 2025 (dù cần thêm đánh giá chi tiết), khi kỳ vọng lợi nhuận trong quý 4 chủ yếu được thúc đẩy bởi giá trị hợp đồng bán hàng chưa ghi nhận (chủ yếu từ doanh số bán lô lớn tại Green Paradise).
• Doanh số bán BĐS đạt mức cao kỷ lục trong quý 3/2025 được thúc đẩy bởi các giao dịch bán lô lớn tại Green Paradise. Giá trị hợp đồng bán hàng trong quý 3/2025 gấp 2,9x QoQ và 3x YoY, đạt mức 95,1 nghìn tỷ đồng, chủ yếu nhờ doanh số bán lô lớn khả quan tại Green Paradise với các đối tác trong nước. Ban lãnh đạo kỳ vọng phần lớn doanh số bán lô lớn trong quý 3/2025 tại Green Paradise sẽ được ghi nhận vào lợi nhuận quý 4/2025 của VHM.
• Vinhomes Green Paradise (2.870 ha, Cần Giờ, TP. HCM) là một trong những dự án BĐS quy mô lớn nhất tại miền Nam, dự kiến kết nối với trung tâm TP. HCM thông qua tuyến đường sắt tốc độ cao đang được đề xuất. Dự án gồm 4 phân khu chính (The Haven Bay, The Green Bay, The Grand Island, và The Paradise) với các tiện ích toàn diện và các công trình điểm nhấn biểu tượng. Dự án khởi công vào tháng 4/2025 và hiện đang trong giai đoạn thăm dò thị trường, ghi nhận sự quan tâm mạnh mẽ từ phía người mua. Ban lãnh đạo dự kiến chính thức mở bán lẻ vào tháng 11/2025 với ~2.000–3.000 căn thấp tầng có thể được ra mắt trong đợt mở bán đầu tiên.
• Giá trị hợp đồng bán hàng trong 9T 2025 của VHM tăng 96% YoY, đạt 162,6 nghìn tỷ đồng, trong đó Green Paradise đóng góp 40%, Wonder City đóng góp 23%, và Royal Island đóng góp 17%. Doanh số bán lô lớn chiếm 49% tổng doanh số bán hàng trong 9T 2025. Với doanh số bán lô lớn tại Green Paradise mạnh hơn kỳ vọng, chúng tôi nhận thấy tiềm năng điều chỉnh tăng đối với dự báo giá trị hợp đồng bán hàng trong năm 2025 của VHM (131,5 nghìn tỷ đồng), dù cần thêm đánh giá chi tiết.
• Giá trị hợp đồng bán hàng chưa ghi nhận cuối quý 3/2025 đạt 223,9 nghìn tỷ đồng (+93% YoY và +62% QoQ), trong đó giá trị bán lô lớn chiếm 53%.
• Ban lãnh đạo kỳ vọng doanh số bán hàng quý 4/2025 sẽ bao gồm mở bán lẻ tại dự án Green Paradise và Làng Vân, dự án nhà ở xã hội Nam Tràng Cát , cũng như tiếp tục bán hàng tại các dự án đang triển khai – như Wonder City, Green City và Golden City.
Hình 1: KQKD của VHM trong 9T 2025
Tỷ đồng | 9T | 9T | YoY | Dự báo | KQKD 9T/ | Nhận định của Vietcap về KQKD 9T 2025 |
Doanh thu thuần | 69.910 | 51.093 | -27% | 97.415 | 52% |
|
| 48.777 | 20.808 | -57% | 75.376 | 28% | • Doanh thu cốt lõi từ BĐS 9T 2025 của VHM đạt 40,1 nghìn tỷ đồng (-42% YoY), trong đó Royal Island đóng góp 28%, Ocean Park 2&3 đóng góp 36%, và Golden City đóng góp 13%. |
| 21.133 | 30.285 | 43% | 22.039 | 137% | • Chủ yếu đến từ dịch vụ xây dựng. |
|
|
|
|
|
|
|
Lợi nhuận gộp | 20.214 | 11.809 | -42% | 37.747 | 31% |
|
| 17.964 | 6.120 | -66% | 34.879 | 18% |
|
| 2.250 | 5.689 | 153% | 2.868 | 198% |
|
|
|
|
|
|
|
|
Chi phí SG&A | -5.400 | -4.949 | -8% | -7.820 | 63% |
|
LN từ HĐKD | 14.814 | 6.860 | -54% | 29.927 | 23% |
|
Thu nhập tài chính | 15.536 | 21.811 | 40% | 30.063 | 73% |
|
| 10.622 | 6.034 | -43% | 17.144 | 35% | • Chủ yếu đến từ bàn giao tại dự án Royal Island. |
| 4.914 | 15.777 | 221% | 12.919 | 122% | • Bao gồm (1) ghi nhận giao dịch bán lô lớn tại Golden City với lãi trước thuế 3,5 nghìn tỷ đồng và (2) 5,4 nghìn tỷ đồng thu nhập bồi thường trong quý 2/2025. |
Chi phí tài chính | -5.477 | -10.750 | 96% | -13.039 | 82% | • Chi phí tài chính tăng YoY chủ yếu do dư nợ vay nhằm phát triển dự án tăng cao, với tổng dư nợ vay cuối quý 3/2025 đạt 141,5 nghìn tỷ đồng, tăng 96% YoY. |
Lãi/lỗ khác | -279 | 369 | N.M. | 0 | N.M. |
|
LNTT | 24.596 | 18.293 | -26% | 46.951 | 39% |
|
LNST | 20.600 | 15.313 | -26% | 37.561 | 41% |
|
LNST sau lợi ích CĐTS | 19.642 | 14.381 | -27% | 35.205 | 41% | • LNST sau lợi ích CĐTS trong 9T 2025 chủ yếu được hỗ trợ bởi: (1) bàn giao theo tiến độ tại Royal Island và Ocean Park 2&3, (2) ghi nhận giao dịch bán lô lớn tại Golden City, và (3) thu nhập tài chính khác trong quý 2/2025. • Mức giảm trong lợi nhuận YoY chủ yếu phản ánh khác biệt về thời điểm ghi nhận doanh thu BĐS. |
|
|
|
|
|
|
|
Biên lợi nhuận gộp % | 28,9% | 23,1% |
| 38,7% |
|
|
| 36,8% | 29,4% |
| 46,3% |
|
|
| 10,6% | 18,8% |
| 13,0% |
|
|
Chi phí SG&A/doanh thu | 7,7% | 9,7% |
| 8,0% |
|
|
Biên LN từ HĐKD | 21,2% | 13,4% |
| 30,7% |
|
|
Thuế suất thực tế % | 16,2% | 16,3% |
| 20,0% |
|
|
Biên LNST sau lợi ích CĐTS | 28,1% | 28,1% |
| 36,1% |
|
|
Nguồn: VHM, dự báo Vietcap (cập nhật ngày 29/08/2025). Ghi chú: (*) Vingroup ký hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) với VHM nhằm chuyển nhượng lợi ích kinh tế từ các dự án BĐS không được đưa vào VHM do tính phức tạp của thủ tục pháp lý. Do đó, VHM ghi nhận tất cả các khoản lãi thông qua khoản mục thu nhập tài chính.
Hình 2: Kết quả giá trị hợp đồng bán hàng theo quý (nghìn tỷ đồng)
Nguồn: VHM, Vietcap tổng hợp
Powered by Froala Editor
