NLG - Doanh số bán BĐS 4T2026 tăng 36% YoY, công ty duy trì kế hoạch doanh số bán BĐS năm 2026 gần gấp đôi YoY; LNST sau lợi ích CĐTS Q1 2026 giảm 37% YoY do thời điểm bàn giao - Báo cáo KQKD & ĐHCĐ

KQKD quý 1/2026 (xem Hình 1-2):

• Trong quý 1/2026, CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) ghi nhận doanh thu bất động sản cốt lõi (bao gồm các dự án liên doanh Mizuki Park và Izumi City) đạt 785 tỷ đồng (-61% QoQ, -37% YoY) và LNST sau lợi ích CĐTS đạt 68 tỷ đồng (-80% QoQ, -37% YoY), chủ yếu được hỗ trợ bởi việc bàn giao tại Southgate và Cần Thơ. Chúng tôi cho rằng kết quả quý 1/2026 thấp hơn YoY chủ yếu do thời điểm bàn giao bất động sản.
• Mặc dù LNST sau lợi ích CĐTS quý 1/2026 đã hoàn thành 10% dự báo cả năm của chúng tôi (698 tỷ đồng; ổn định so với cùng kỳ), chúng tôi nhận thấy không có thay đổi đáng kể đối với dự báo của chúng tôi cho NLG, do chúng tôi dự kiến việc bàn giao bất động sản năm 2026 sẽ chủ yếu được ghi nhận vào quý 4/2026, dù cần thêm đánh giá chi tiết.
• Doanh số bán BĐS: Doanh số bán BĐS 4T2026 của NLG (tính đến 20/4) đạt 3,5 nghìn tỷ đồng (+36% YoY), chủ yếu nhờ mở bán đợt đầu dự án mới VSIP Hải Phòng (tên thương mại: Sol Garden) trong tháng 4 (đóng góp 35%), cùng với các dự án đang triển khai như Mizuki Park (21%), Izumi City (19%), Southgate (11%) và Elyse Island (10%). 
• Chúng tôi nhận thấy có khả năng điều chỉnh tăng nhẹ đối với dự báo của chúng tôi cho doanh số bán BĐS năm 2026 của NLG (12,9 nghìn tỷ đồng; +8% YoY), dù cần thêm đánh giá chi tiết, do việc mở bán của Sol Garden vào tháng 4 vượt kỳ vọng của chúng tôi. 

Những điểm chính từ trao đổi của ban lãnh đạo tại ĐHCĐ tổ chức ngày 25/04:

• Mục tiêu doanh số bán BĐS năm 2026: Ban lãnh đạo duy trì mục tiêu doanh số bán BĐS 2026 đạt 23,46 nghìn tỷ đồng (+98% YoY). Các đợt mở bán chính trong ba quý tới bao gồm các giai đoạn mới tại Izumi City, Elyse Island, Cần Thơ và Sol Garden, cùng với tiếp tục bán hàng tại Mizuki Park (Trellia Cove) và Southgate (Solaria Rise).
• Để hỗ trợ mục tiêu doanh số bán BĐS, công ty đang hợp tác với các ngân hàng thương mại để cung cấp các gói vay mua nhà cạnh tranh hơn (ví dụ: lãi suất thấp hơn thị trường, thời gian ân hạn gốc dài hơn, giảm phí trả nợ trước hạn), đồng thời áp dụng phương thức thanh toán linh hoạt hơn nhằm hỗ trợ tỷ lệ hấp thụ.
• Triển vọng lợi nhuận: Ban lãnh đạo đặt kế hoạch LNST sau lợi ích CĐTS 2026 đạt 720 tỷ đồng (+3% YoY), chủ yếu nhờ bàn giao BĐS. Do yếu tố thời điểm bàn giao, công ty kỳ vọng sự tăng trưởng mạnh mẽ từ doanh số bán BĐS giai đoạn 2025–2026G dự kiến sẽ được phản ánh phần lớn vào lợi nhuận 2027–2028G, tạo điểm bứt phá trong tăng trưởng lợi nhuận.
• Chiến lược quỹ đất: Công ty đang đánh giá các cơ hội mở rộng tại Đồng Nai và Tây Ninh (Long An), nơi công ty có dự án đang phát triển. Các chi tiết cụ thể hơn sẽ được công bố sau khi giao dịch hoàn tất.
• Triển vọng thị trường: Chủ tịch nhận định trong bối cảnh môi trường lãi suất cao hơn YoY trong thời điểm hiện tại, nhu cầu nhà ở chủ yếu được thúc đẩy bởi người mua để ở và nhà đầu tư dài hạn, trong khi nhu cầu đầu cơ có khả năng giảm xuống. Ông cũng nhấn mạnh tình trạng mất cân đối cung cầu vẫn là một trong những thách thức cấu trúc của thị trường. Để đáp ứng điều kiện thị trường, NLG tiếp tục tập trung vào phát triển khu đô thị và nhà ở vừa túi tiền để nắm bắt nhu cầu bền vững. Vào ngày 24/04/2026, NLG công bố quan hệ đối tác chiến lược giữa Nishi-Nippon Railroad của Nhật Bản và Nam Long ADC (công ty con tập trung vào các dòng sản phẩm EHome và EHomeS), có thể củng cố mục tiêu phát triển phân khúc nhà ở giá rẻ. Sau khi hoàn tất, NLG dự kiến sẽ nắm giữ 51% cổ phần và Nishi-Nippon Railroad nắm giữ 49% của công ty liên doanh.

Các cổ đông tại ĐHCĐ đã thông qua các tờ trình sau:

* Kế hoạch năm 2026: Các cổ đông đã thông qua kế hoạch năm 2026 của ban lãnh đạo với doanh thu thuần 7,63 nghìn tỷ đồng (+35% YoY) và LNST sau lợi ích CĐTS 720 tỷ đồng (+3% YoY). Nếu bao gồm các dự án liên doanh, kế hoạch của NLG cho doanh thu bất động sản cốt lõi năm 2026 là 8,0 nghìn tỷ đồng (+35% YoY), chủ yếu được hỗ trợ bởi việc bàn giao bất động sản tại Southgate, Cần Thơ, Izumi City, Paragon (Elyse Island) và An Zen Residences.

* Mục tiêu doanh số bán BĐS 2026: Theo tài liệu ĐHCĐ, ban lãnh đạo đặt mục tiêu doanh số bán BĐS năm 2026 là 23,46 nghìn tỷ đồng (+98% YoY), phù hợp với kế hoạch được đưa ra trong các cuộc họp nhà đầu tư/chuyên viên phân tích tháng 12/2025 và tháng 2/2026 (khẳng định lại mục tiêu >20 nghìn tỷ đồng). Chúng tôi cho rằng sự chênh lệch giữa dự báo của chúng tôi và kế hoạch của ban lãnh đạo chủ yếu do các giả định tăng trưởng so với cùng kỳ thận trọng hơn của chúng tôi trong bối cảnh những thách thức của thị trường hiện nay (ví dụ: căng thẳng địa chính trị và lãi suất cao hơn).

* Chúng tôi lưu ý rằng kết quả doanh số bán hàng và LNST sau lợi ích CĐTS của NLG trong năm 2022/23/24/25 lần lượt tương đương 35%/41%/54%/81% và 46%/83%/102%/100% so với kế hoạch đề ra vào đầu mỗi năm.

* Kế hoạch cổ tức năm 2025: Các cổ đông đã thông qua tổng cổ tức bằng tiền mặt là 242,55 tỷ đồng - tương đương 500 đồng/cổ phiếu (lợi suất 1,8%) - dự kiến được chi trả sau ĐHCĐ năm 2026 của công ty.

* Kế hoạch cổ tức năm 2026: Các cổ đông đã thông qua tổng cổ tức bằng tiền mặt là 242,55 tỷ đồng - tương đương 500 đồng/cổ phiếu (lợi suất 1,8%) trên số lượng cổ phiếu đang lưu hành hiện tại. Tùy thuộc vào tình hình kinh doanh, cổ tức tạm ứng cho năm 2026 sẽ được chi trả 50% vào tháng 12/2026 hoặc bất kỳ thời điểm nào, và phần còn lại sẽ được chi trả sau ĐHCĐ năm 2027.

* Bầu cử HĐQT nhiệm kỳ 2026-2031: Các cổ đông đã thông qua HĐQT mới cho nhiệm kỳ 2026-2031, bao gồm 9 thành viên: Ông Nguyễn Xuân Quang (Chủ tịch hiện tại), Ông Trần Thanh Phong, Ông Nguyễn Đức Thuận, Ông Chad Ryan Ovel, Ông Cao Tấn Thạch, Ông Đỗ Chí Hiếu, Ông Lucas Ignatius Loh Jen Yuh (Tổng Giám đốc hiện tại), Ông Kenneth Michael Atkinson và Ông Ho Hon Sang.

* Kế hoạch ESOP năm 2025: Các cổ đông đã thông qua việc phát hành 967.297 cổ phiếu cho chương trình ESOP 2025 (tương đương 0,2% số cổ phiếu đang lưu hành) vì kết quả kinh doanh thực tế năm 2025 đã đáp ứng yêu cầu cho ESOP. ESOP 2025 sẽ được phân bổ trong ba năm, với tối đa 40% được phát hành vào năm 2026 (386.919 cổ phiếu), tiếp theo là 30% vào năm 2027 và 30% còn lại vào năm 2028. Cổ phiếu ESOP sẽ có thời gian hạn chế chuyển nhượng một năm.

* Kế hoạch ESOP 2026-2027 (xem Hình 3-4): Các cổ đông đã thông qua chương trình ESOP mà công ty sẽ phân bổ 1,5% LNST sau lợi ích CĐTS để tài trợ cho kế hoạch ESOP. Điều kiện bắt buộc là đạt được ít nhất 75% kế hoạch kinh doanh hàng năm được HĐQT và ĐHCĐ thông qua (dựa trên mức trung bình có trọng số của LNST sau lợi ích CĐTS 2026G và mục tiêu doanh số bán BĐS), cùng với các tiêu chí sàng lọc.

Công ty cho biết những thay đổi trong các tiêu chí LNST sau lợi ích CĐTS và ROE cho việc đánh giá ESOP 2026-2027 nhằm mục đích phù hợp hơn với thời điểm ghi nhận lợi nhuận trong năm 2026, đồng thời phản ánh kỳ vọng về tăng trưởng lợi nhuận mạnh mẽ hơn từ năm 2027, được hỗ trợ bởi doanh số bán hàng mạnh mẽ năm 2025 và 2026G.

Hình 1: Doanh số bán hàng của NLG

Nguồn: NLG, tổng hợp Vietcap (Doanh số bán hàng được làm tròn đến hàng chục gần nhất). Lưu ý: (*) Bao gồm số lượng căn tại Izumi City giai đoạn 1, đã được khách hàng hoàn lại từ đợt mở bán đầu tiên năm 2021.

Hình 2: KQKD quý 1/2026 của NLG 

Nguồn: NLG, dự báo của Vietcap (Cập nhật ngày 09/03/2026). Lưu ý: (*) Bao gồm chuyển nhượng một lô đất thương mại, đóng góp 490 tỷ đồng doanh thu và 12 tỷ đồng lợi nhuận gộp.

Hình 3: Tiêu chí cho ESOP 2026-2027

Nguồn: Tài liệu ĐHCĐ của NLG  

Hình 4: Các kịch bản ESOP 2026

Nguồn: Tài liệu ĐHCĐ của NLG

Powered by Froala Editor